Airbnb και «στεγαστικό πρόβλημα» στο κέντρο της Αθήνας

0
918
Airbnb

Η παρέμβαση του κράτους ως προς την χρήση της ιδιοκτησίας από τους δικαιούχους ιδιοκτήτες της, στην ουσία ισοδυναμεί με κρατικοποίηση των κατοικιών τους. Ο έλεγχος των σπιτιών τους περνάει σε τελική ανάλυση στο κράτος. Οι προτάσεις των αντιπάλων της Airbnb στην ουσία αποτελούν μία μάσκα για τις σοσιαλιστικές τους ορέξεις

του Μιχάλη Γκουντή

Εισαγωγή

Τρίτο άρθρο περί Airbnb και έχω βαρεθεί να αναλύω το θέμα. Προέκυψε όμως μία ένσταση στην οποία απαντώντας θα δείξουμε μερικές από τις οικονομικές πλάνες που διακατέχουν τους εχθρούς της πλατφόρμας αυτής. Η ένσταση αφορά στο ότι, ενώ το Airbnb δεν έχει δημιουργήσει «προβλήματα» σε όλες τις περιοχές, νησιά, καθώς και το κέντρο της Αθήνας παρουσιάζουν έλλειψη σπιτιών λόγω της μεγάλης ζήτησης που έχει δημιουργηθεί και καλύπτεται μέσω της πλατφόρμας. Επίσης, δεδομένης της ζήτησης, οι τιμές έχουν αυξηθεί πολύ κάτι που κάνει τα σπίτια απλησίαστα οικονομικά για πολλούς. Ας απαντήσουμε σε όλα αυτά.

Βασικά οικονομικά: Προσφορά και ζήτηση

Τηρουμένων των αναλογιών, όταν ένα προϊόν έχει μεγάλη ζήτηση και η προσφορά είναι μικρή, η τιμή ισορροπίας είναι μεγαλύτερη, ενώ όσο μεγαλύτερη προσφορά έχουμε, τόσο θα πέφτει η τιμή με όλες τις μεταβλητές ίσες. Το ίδιο σκεπτικό ισχύει και εδώ. Η απογείωση των ενοικίων και η συνεπακόλουθη έλλειψη οικονομικής κατοικίας οφείλεται στο ότι η πλατφόρμα airbnb έδωσε την ευκαιρία μίσθωσης κατοικιών σε πιο πρόθυμους να πληρώσουν περισσότερα καταναλωτές. 1 Μία πτώση της τιμής των κατοικιών θα απαιτούσε μία μεγαλύτερη προσφορά αυτών, αλλά αυτό δε συμβαίνει. Γιατί όμως;

Η πρώτη προφανής απάντηση είναι ότι ο χώρος δόμησης είναι πεπερασμένος, δεν μπορούμε δηλαδή να χτίσουμε, όπου θέλουμε, να αποψιλώσουμε τους χώρους πρασίνου και να καταπατήσουμε τους δρόμους. Σαφώς, για να γίνει κάτι τέτοιο αρχικά θα έπρεπε να ιδιωτικοποιηθούν αυτοί οι χώροι και μετά να οικοδομηθούν εφόσον και αν οι ιδιοκτήτες τους θεωρούσαν ότι η καταστροφή του πρασίνου αξίζει τον κόπο κ.ο.κ. Ξανά, σαφώς. Αλλά πάντα μπορούμε να πάμε προς…τα πάνω. Δηλαδή, επέκταση των ήδη δομημένων πολυκατοικιών με περισσότερους ορόφους, όπου αυτό είναι δυνατό.

Βέβαια, η παραπάνω λύση προσφέρει περιορισμένη ανακούφιση αλλά, δυστυχώς, είναι ο μόνος άμεσος τρόπος η αγορά να καλύψει την αυξημένη ζήτηση κατοικιών.

Κέντρο vs Προάστια

Η δεύτερη λύση είναι πιο έμμεση. Η ενοικίαση σπιτιών στο κέντρο σε υψηλές τιμές στην ουσία αφορά την ενοικίαση με μεγάλα περιθώρια κέρδους. Τα ποσοστά κέρδους είναι στην ουσία μαγνήτης εισόδου ανταγωνισμού στον χώρο. Δεν εννοούμε ακριβώς την κατασκευή σπιτιών στο κέντρο της Αθήνας, αλλά την ενοικίαση σπιτιών στα προάστια και σε περιοχές μακρύτερα από το κέντρο σε χαμηλότερες τιμές από αυτές που επικρατούν στο κέντρο. Παρόλα αυτά, τι στο καλό γίνεται; Γιατί δε συμβαίνει αυτό; Γιατί δεν βλέπουμε τον ανταγωνισμό να χτυπάει τις τιμές στο κέντρο ή να βλέπουμε κάποια έξτρα οικοδομική δραστηριότητα που σκοπό έχει, σε κάποιο βάθος χρόνου να εκμεταλλευτεί αυτόν τον οργασμό στην ενοικίαση κατοικιών;

Το πρόβλημα εδώ είναι ότι η βιομηχανία οικοδομών λειτουργεί με μεγάλα σταθερά κόστη, αλλά και αποτελεί επένδυση το τελικός προϊόν της οποίας δεν ανήκει εξολοκλήρου μετά την περάτωση στον ιδιοκτήτη της. Για παράδειγμα, ο ΕΝΦΙΑ αποτελεί αποτρεπτικό παράγοντα αγοράς/κτισίματος κατοικίας προς ενοικίαση, και εφόσον αγορές αποτρέπονται, δεν θα υπάρξει και κτίσιμο κατοικιών εξ αρχής. Ο κατασκευαστής κτηρίων, γνωρίζει ότι ο ΕΝΦΙΑ, ο φόρος πολυτελούς διαβίωσης, τέλη μεταβίβασης, πολεοδομικές ρυθμίσεις, σταθερά κόστη αδειοδότησης κοκ, οδηγούν κόσμο στο να μην επενδύσει σε ακίνητα τόσο, ώστε η επιστροφή από την κατασκευή ενός συγκροτήματος κατοικιών για παράδειγμα να υπολογίζεται αρνητική ή πάρα πολύ μικρή σε σχέση με το ρίσκο που επιθυμεί ο κατασκευαστής. Eν συντομία, οι κρατικές παρεμβάσεις στον τομέα (και δεν μιλάμε για θέματα ρυμοτομίας) είναι τέτοιες και τόσες που δεν επιτρέπουν μεγάλες πιθανότητες απόσβεσης επενδύσεων στον κατασκευαστικό τομέα. Όσοι θα θέλουν να επενδύσουν μάλλον θα είναι μεγάλες εταιρίες με επαρκές για το ρίσκο κεφάλαιο. Όπως και να έχει αυτό εξηγεί σε μεγάλο βαθμό τη μειωμένη προσφορά σε μέρη που η δόμηση είναι ακόμη δυνατή.

Επίσης, η παρούσα κανονιστική κατάσταση και οι φόροι ακινήτων αποτελούν σταθερά κόστη για οποιονδήποτε κατέχει ακίνητο. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι δεν υπάρχει μεγάλο περιθώριο πτώσης των τιμών. Για παράδειγμα, αν ένας υποψήφιος ενοικιαστής επιθυμεί να πληρώσει σπίτι στο κέντρο περισσότερο από ότι για ένα σπίτι στα προάστια, επειδή είναι κοντά στις βασικές αρτηρίες της πόλης, το μόνο που θα μπορούσε να τον δελεάσει προς μακρύτερα από το κέντρο μέρη θα ήταν σπίτια τόσο φτηνά όσο χρειάζεται για να αποσβέσει το κόστος καθημερινής μετακίνησης του. Εάν η τιμή ενοικίασης δεν επιτρέπεται να πέσει χαμηλότερα για να τραβήξει τον ενοικιαστή, όχι μόνο το σπίτι θα μείνει άδειο από κάποιον που θα ήθελε να γυρίζει συνεχώς στο κέντρο, αλλά κατά πάσα πιθανότητα θα το πάρει κάποιος που θα έμενε στα προάστια από την αρχή. Με άλλα λόγια, ο υποψήφιος ενοικιαστής που ψάχνεται για κέντρο βρίσκεται με λιγότερες επιλογές απευθείας.

Τα λογικά σφάλματα των αντιπάλων του Airbnb

Η οικονομική ανάλυση θα μπορούσε να συνεχιστεί περεταίρω. Για παράδειγμα, μία πολιτική αποκέντρωσης θα συνέβαλε πολύ στην μετακίνηση πληθυσμού εκτός της Αθήνα (π.χ. μεταφορά υπουργείων σε άλλες πόλεις), αλλά πιστεύουμε ότι δεν έχει νόημα να την καταθέσουμε ολόκληρη εδώ. Μπορούμε λοιπόν να περάσουμε στα λογικά σφάλματα όσων εναντιώνονται στο Airbnb και επιθυμούν την κρατική του ρύθμιση.

Έλλειψη θα υπήρχε έτσι κι αλλιώς

Εφόσον νέα δόμηση στο κέντρο της Αθήνας είναι πολύ δύσκολη, όπως προαναφέρθηκε, η έλλειψη σπιτιών και η αύξηση των ενοικίων θα συνέβαινε αργά ή γρήγορα. Η παρουσία της πλατφόρμας του ainbnb απλά επιτάχυνε το φαινόμενο. Με άλλα λόγια, οι αντίπαλοι του ainbnb έχουν απλά δύο μέτρα και σταθμά. Κατά πάσα πιθανότητα θα έβρισκαν, την στιγμή που θα εμφανιζόταν αργότερα η έλλειψη, κάποιον άλλον να κατηγορήσουν, εάν το Airbnb δεν έκανε την εμφάνισή του.

Παρόλα αυτά, η παρουσία του Airbnb είναι σωτήρια καθώς μετέθεσε το μελλοντικό πρόβλημα στο τώρα. Στον βαθμό που η αγορά κατοικίας μένει ελεύθερη, αυτή η μεταφορά του προβλήματος στο παρόν θα οδηγήσει σε ταχύτερη επίλυσή του από τους μηχανισμούς της αγοράς, όπως γίνεται και σε κάθε άλλον τομέα. Το Airbnb είναι η λύση και όχι το πρόβλημα στην έλλειψη κατοικιών.

Ποιος αντιμετωπίζει πρόβλημα τελικά;

Στον βαθμό που σπίτια τοποθετούνται στην πλατφόρμα και ενοικιάζονται, πρόβλημα εύρεσης κατοικίας δεν υφίσταται καθώς τα σπίτια καταλήγουν πάντα κάπου. Το πρόβλημα στην ουσία το έχουν όσοι ψάχνουν σπίτι φτηνό και για βάθος χρόνου. Κλασικά, οι επικριτές του Airbnb βλέπουν μόνο την μία όψη του νομίσματος. Το πρόβλημα για τους υποψήφιους ενοικιαστές έχει μετατραπεί σε μάννα εξ ουρανού για τους σπιτονοικοκύρηδες. Αλλά κανείς δεν αναφέρεται σε αυτούς. Θα έλεγε κανείς ότι θεωρούν πως τα σπίτια δικαιωματικά ανήκουν σε όλους πλην των ιδιοκτητών τους. Εκτός αυτού δεν βλέπουν το εξής προφανές, ότι το Airbnb αποτελεί πρώτης τάξεως ευκαιρία απόσβεσης της ληστρικής φορολογίας του κράτους. Στην ουσία το πρόβλημα το είχαν οι ιδιοκτήτες κατοικιών και όχι όσοι ψάχνουν για κατοικία, και πλέον βρίσκει μία λύση.

Το σπιτονοικοκύρη ποιος τον σκέφτεται;

Η Ελλάδα είναι ένα μικρό σοβιέτ, μολυσμένο ακόμα από τις αριστερές προκαταλήψεις κατά του κέρδους. Το Airbnb έχει δώσει μία λύση ενάντια στους κακούς ενοικιαστές: με το να χρεώνεις παραπάνω κάποιον που έρχεται να μείνει για λίγο στο σπίτι σου, μπορείς να καλύπτεις το κόστος της ενδεχόμενης κακής του μεταχείρισης του σπιτιού. Στην ουσία το Airbnb και το εσωτερικό του σύστημα αξιολόγησης έχουν προστατεύσει τους ιδιοκτήτες σπιτιών από τέτοιες συμπεριφορές. Δεν χρειάζεται πια να σπάνε συμβόλαια για να διώχνουν κακούς ενοικιαστές. Ένα ακόμα πρόβλημα, που ποτέ φυσικά οι αντίπαλοι του Airbnb δεν θεώρησαν πρόβλημα, διότι φυσικά ο ιδιοκτήτης σπιτιού εκμεταλλεύεται (αλίμονο!) de facto τον ενοικιαστή του.

Μεμονωμένη θέαση του προβλήματος

Ακόμα ένα πρόβλημα, η μονομερής θέαση του προβλήματος, μία διανοητική δυσκολία που παρουσιάζουν οι περισσότεροι αριστεροί και κρατιστές. Με άλλα λόγια αδυνατούν να συστηματοποιήσουν την πραγματικότητα και να εξετάσουν την διασύνδεση των διαφόρων παραγόντων. Γιατί υπάρχει υπερσυγκέντρωση πληθυσμού στην Αθήνα και δημιουργείται πρόβλημα στέγασης εξ αρχής; Τι κίνητρα έχουν οι ιδιοκτήτες σπιτιών πέραν, φυσικά, του κέρδους; Γιατί δεν προτιμούν να νοικιάσουν τα σπίτια τους όπως παλιότερα; Τι έχει αλλάξει; Η εύρεση απάντησης στα παραπάνω προβλήματα αποτελεί αντικείμενο για ξεχωριστά άρθρα για το καθένα. Το τελευταίο το θίξαμε παραπάνω, όσων αφορά τις οικονομικές συνθήκες υπό τις οποίες λειτουργεί το Airbnb τώρα.

Θα έλυνε μία παρέμβαση του κράτους το πρόβλημα;

Η σπανιότητα είναι οικονομικός νόμος απαράβατος. Καμία κρατική παρέμβαση δεν μπορεί να αλλάξει το γεγονός ότι στο κέντρο της Αθήνας δεν μπορούν να χτιστούν άλλα σπίτια. Έστω ότι τοποθετεί πλαφόν στο μέγιστο ενοίκιο που μπορεί να ζητηθεί. Επειδή η τιμή αναγκαστικά θα είναι κάτω από αυτή της αγοράς (αυτός είναι και ο στόχος της παρέμβασης) μεγαλύτερες ελλείψεις θα παρατηρηθούν, ουσιαστικά πετυχαίνοντας αυτό που οι σοσιαλιστές ήθελαν να αποφύγουν εξ αρχής. Η μαύρη αγορά σπιτιών θα αυξηθεί, ενοικιάσεις θα γίνονται χωρίς συμβόλαια («μιλητά»), η ποιότητα σπιτιών θα πέσει, τα συνήθη προβλήματα με τους ελέγχους ενοικίου. Έτσι, ζημιωμένοι θα βγουν τα υποτιθέμενα θύματα της παρούσας κατάστασης, οι υποψήφιοι ενοικιαστές.

Το ίδιο θα ίσχυε αν το κράτος ρύθμιζε το λειτουργικό πλαίσιο της πλατφόρμας. Στην ουσία, με το να λαμβάνει αποφάσεις για το που θα διατίθενται σπίτια και αν αυτά πρέπει να μπουν στην πλατφόρμα ή όχι, θα λειτουργούσε ως πλαφόν τιμών ενοικίου με τα ίδια αποτελέσματα που αναφέραμε παραπάνω.

Το Airbnb δεν είναι το πρόβλημα per se

Ας μην ξεχνάμε σε τελική ανάλυση ότι το Airbnb δεν προκάλεσε το ίδιο το πρόβλημα, όπως ισχυρίζονται οι σοσιαλιστές. Οι ατομικές προτιμήσεις των ιδιοκτητών σπιτιών το έκαναν αυτό. Η πλατφόρμα είναι απλά ένα μέσο προς έναν σκοπό και τίποτα παραπάνω. Η παρέμβαση του κράτους ως προς την χρήση της ιδιοκτησίας από τους δικαιούχους ιδιοκτήτες της, στην ουσία ισοδυναμεί με κρατικοποίηση των κατοικιών τους. Ο έλεγχος των σπιτιών τους περνάει σε τελική ανάλυση στο κράτος. Οι προτάσεις για ρύθμιση της Airbnb στην ουσία αποτελούν μία μάσκα για τις σοσιαλιστικές ορέξεις των αντιπάλων της.

Κλείνοντας

Κάποιος θα μπορούσε να ισχυριστεί ότι όλα τα παραπάνω είναι πολύ θεωρητικά, και ότι το πρόβλημα απαιτεί μία δραστική παρέμβαση του κράτους για να γίνει κάτι άμεσα. Ότι η απορρύθμιση της αγοράς θα αργήσει να φέρει κάποιο ουσιαστικό κέρδος και ότι όλα αυτά είναι απλά μία ουτοπία, ένας τρόπος αποφυγής από το γεγονός ότι το κράτος όντως χρειάζεται για να ρυθμίζει τέτοιες προβληματικές καταστάσεις.

Η απάντηση εδώ θα πρέπει να είναι η εξής. Ποιος από τους δύο είναι πιο «ουτοπικός» και «θεωρητικός». Κάποιος που βάζει κάτω τα πορίσματα της οικονομικής επιστήμης και τους οικονομικούς νόμους και προσπαθεί να κατασκευάσει ένα μοντέλο για να ερμηνεύσει και να προτείνει λύσεις για την παρούσα κατάσταση, ή κάποιος που επιλέγει να αγνοήσει και τα δύο και να ρίξει τις ελπίδες του στην κρατική διαχείριση, λες και το κράτος μπορεί να τα βάλει με την σπανιότητα και τους λοιπούς οικονομικούς νόμους;

***

Βρίσκετε ενδιαφέροντα τα άρθρα στην «Ελεύθερη Αγορά»; Εκτιμάτε την προσπάθεια μας; Κάντε τώρα μια δωρεά 5 ευρώ και ενισχύστε μας.





Διαβάστε περισσότερα:

  1. Πρακτικά βέβαια δεν μιλάμε για έλλειψη κατοικιών γενικότερα αλλά για έλλειψη φτηνών κατοικιών. Με άλλα λόγια σπίτια υπάρχουν, αλλά τα φτηνά ή προσιτά είναι λίγα.